Tháo gỡ cho nhà ở xã hội

Tuy nhiên, mới đây Chính phủ ban hành Nghị định 49 chỉ quy định những dự án quy mô từ 2 ha trở lên, chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội (NOXH) tại dự án mà không cho đóng bằng tiền hoặc hoán đổi quỹ nhà đất tương đương. Quy định này thực tế gây nên nhiều bất cập, khiến chương trình xây dựng NOXH bị chậm lại.

Nên cho hoán đổi quỹ đất 20%

Dự án khu nhà ở Sài Gòn Thới An do Công ty CP xây dựng và thương mại Sài Gòn 9 làm chủ đầu tư có quy mô diện tích 3 ha đang triển khai thì “tắc” do Nghị định 49. Cụ thể, dự án đã được UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư năm 2018 và được phép hoán đổi 20% quỹ đất xây NOXH bằng tiền do dự án dưới 10 ha. Đồng thời, dự án cũng đã được UBND Q.12 phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Do một số thủ tục bị chậm nên khi doanh nghiệp (DN) đi làm lại hồ sơ thì Sở Kế hoạch – Đầu tư TP.HCM yêu cầu công ty phải thực hiện lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư vì chính sách về NOXH thay đổi với quy định dự án từ 2 ha trở lên tại các đô thị đặc biệt phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng NOXH chứ không cho hoán đổi bằng tiền như trước. Phía chủ đầu tư đề nghị UBND TP xem xét chấp thuận thực hiện nghĩa vụ NOXH theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, vì dự án đã làm hồ sơ từ trước. Nhưng kiến nghị này đến nay vẫn chưa được thông qua nên dự án đang phải “trùm mền” chờ.

Nhiều dự án nhà ở thương mại đến nay vẫn “tắc” vì quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội ĐÌNH SƠN

Đồng cảnh ngộ, dự án của Công ty CP địa ốc dầu khí Sài Gòn tại khu đất số 159A Nguyễn Xiển (TP.Thủ Đức) với diện tích hơn 2,2 ha bị yêu cầu phải điều chỉnh và áp dụng bổ sung dành 20% tổng diện tích cho NOXH. Điều này đã làm ảnh hưởng đến kế hoạch của công ty, phá vỡ phương án đã được nghiên cứu đề xuất điều chỉnh trình thẩm định xin ý kiến tại các sở, ngành trong suốt thời gian qua. Hiện DN đã có đề nghị UBND TP.HCM xem xét và có ý kiến chấp thuận về việc không áp dụng quy định dành 20% tổng diện tích đất ở để để phát triển NOXH tại dự án. Công ty cũng đưa ra giải pháp sẽ được hoán đổi nghĩa vụ dành 20% quỹ đất ở của dự án có giá trị tương đương để làm NOXH nhưng chưa được chấp thuận.

Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh Trần Quốc Dũng cho rằng quy định này nên áp dụng linh hoạt bởi có những dự án ở các TP lớn, khu đô thị đặc biệt không thể sử dụng quỹ đất để xây nhà mà hoán đổi bằng quỹ đất, quỹ nhà tương đương ở cùng địa bàn. Thực tế có những DN chuyên làm NOXH 100% hoặc 20% NOXH trong một dự án khác chưa dùng đến mà có thể sang nhượng, nếu không sẽ bỏ hoang lãng phí. Miễn sao vẫn đảm bảo được quỹ NOXH được xây dựng, người dân vẫn có nhà, nhà nước thu được thuế.

Nếu ở quận 1 quỹ đất 20% xây được 200 căn hộ, thì nên cho quy ra giá trị tương đương để DN xây nhà hoặc đổi nhà ở nơi khác, có khi được 400 – 500 căn và khi đó nhiều người dân nghèo sẽ có điều kiện mua được nhà hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

“Ở các quận trung tâm, DN khó có thể xây được dự án NOXH trong cùng một dự án. Bởi giá thành xây dựng NOXH sẽ thấp, chắc chắn sẽ không thể bằng nhà thương mại. Nếu giá xây dựng bằng nhau thì giá bán mỗi m2 NOXH sẽ đội lên rất cao, các đối tượng được mua NOXH sẽ không chịu nổi. Khi đi vào sử dụng, vận hành cũng sẽ phát sinh nhiều bất cập. Quy định này gây nên rất nhiều khó khăn cho DN, nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm. Ví dụ, một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP.Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất NOXH theo đơn giá nhà nước, chênh lệch rất lớn DN sẽ phải gánh. Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao. Do đó, đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép DN được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển NOXH hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án”, ông Trần Quốc Dũng kiến nghị.

Hai đối tượng khó ở chung “một nhà”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội , cũng cho rằng quy định này là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân; về quy mô diện tích từ dưới 1 ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn héc ta. Do vậy, cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển NOXH. Ví dụ, một dự án ở Q.1, TP.HCM nếu dành 20% quỹ đất để xây NOXH, liệu người dân nghèo có mua được không, khi mà giá thành mỗi mét vuông căn hộ lên đến hàng trăm triệu đồng. Không những thế, khi vận hành, các chi phí về quản lý, sinh hoạt hằng ngày sẽ rất đắt đỏ, liệu họ có chịu nổi. Một ví dụ khác là một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp tại P.An Phú, TP.Thủ Đức có quy mô diện tích 2 ha nên phải dành 4.000 m² đất để xây dựng NOXH trong dự án theo quy định của Nghị định 49. Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m², dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m² lên đến 320 tỉ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư NOXH. Do vậy, dù dự án NOXH này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành NOXH tại đây có thể lên đến 35 – 40 triệu đồng/m² thì không thể làm NOXH được vì giá bán nhà quá cao. Nhưng nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m² này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ NOXH khác có giá trị tương đương thì nhà nước sẽ có nhiều NOXH hơn ở vị trí khác và giá bán NOXH phù hợp hơn. “Nếu ở quận 1 quỹ đất 20% xây được 200 căn hộ, thì nên cho quy ra giá trị tương đương để DN xây nhà hoặc đổi nhà ở nơi khác, có khi được 400 – 500 căn và khi đó nhiều người dân nghèo sẽ có điều kiện mua được nhà hơn. Do vậy, nên cho DN hoán đổi bằng quỹ đất, quỹ nhà khác có giá trị tương đương”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng nếu bắt buộc các DN phải làm NOXH trong dự án nhà ở thương mại, nhất là những dự án cao cấp ở khu trung tâm, thì người có thu nhập thấp không thể đáp ứng được. Chính việc xếp nhà ở thương mại và NOXH chung nhau dẫn đến sự dè dặt của chủ đầu tư. Trước đây, để tránh việc phải lấy quỹ đất 20% xây dựng NOXH, nhiều DN sẽ chọn cách nộp tiền thay vì triển khai dự án. Do đó, Nghị định 100 vẫn “dễ thở” hơn vì phạm vi áp dụng là dự án từ 10 ha. Tuy nhiên, Nghị định 49 đã nới rộng đối tượng áp dụng quy định trích lập quỹ đất 20%. Đồng thời quy định cứng là buộc các chủ đầu tư có dự án trên 2 ha phải xây dựng NOXH, không cho nộp tiền. Điều này khiến các DN phát triển dự án khu đô thị tầm trung – cao cấp quy mô từ 2 ha trở lên đang rất bối rối.

Nghị định 49 ban hành sau này trên tinh thần tháo gỡ các bất cập, nhưng nhìn ở góc độ xã hội, thì càng gỡ lại càng rối.