Doanh nghiệp tham gia xử lý nợ xấu

Báo cáo tài chính đến cuối quý 2/2021 của các ngân hàng cho thấy, nhiều ngân hàng có nợ xấu tăng mạnh như: Ngân hàng Agribank đứng đầu về dư nợ xấu với gần 24.429 tỉ đồng, tăng 13,5% so với cuối năm ngoái, Ngân hàng BIDV đứng sau đó với quy mô nợ xấu ở mức 21.141 tỉ đồng, Ngân hàng VietinBank và Vietcombank lần lượt với 14.477 tỉ đồng (tăng 52,1%) và 6.865 tỉ đồng (tăng 31,3%), Ngân hàng VPBank dư nợ xấu 10.801 tỉ đồng (tăng 8,8%)… Theo thống kê số liệu từ báo cáo tài chính quý 2/2021 của 29 ngân hàng, tổng số dư nợ xấu các nhà băng đến thời điểm 30.6.2021 đã tăng 4,5% so với cuối năm trước với gần 124.898 tỉ đồng. Mặc dù nợ xấu tăng mạnh, nhưng nhiều khoản nợ đem đấu giá để thu hồi vốn mãi không ai mua.

Đơn cử như dự án Sài Gòn One Tower do Công ty M&C làm chủ đầu tư có diện tích khuôn viên 6.672 m² trên đất vàng quận 1 (TP.HCM) đã xây thô với 41 tầng, cao 195 m, tổng mức đầu tư 256 triệu USD, gồm 5 tầng hầm, 6 tầng khối đế, 34 tầng văn phòng và 133 căn hộ. Thời hạn sử dụng đất 50 năm, tính từ năm 2008 khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND TP.

Dự án này được thế chấp cho khoản vay tín dụng tính cả gốc và lãi đến năm 2017 lên đến hơn 7.000 tỉ đồng tại Ngân hàng Hàng hải và Ngân hàng Đông Á, trở thành khoản nợ xấu, thuộc một vụ án hình sự, đã được Công ty TNHH MTV quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thu giữ năm 2017. Khoản nợ xấu này năm 2019 được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 6.110 tỉ đồng, nhưng đến nay, VAMC vẫn chưa tổ chức đấu giá được dự án này.

Sở dĩ dự án này khó bán bởi theo luật Đất đai 2013 quy định cách tính thời hạn sử dụng đất là “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Nghĩa là tính từ năm 2019 khi VAMC mang ra đấu giá thì thời gian sử dụng đất còn lại chỉ 39 năm (trừ đi 11 năm do đã có quyết định giao đất năm 2008), nên giá trị của dự án đã bị giảm đi và kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Bộ Tư pháp cần chủ trì rà soát, xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản và cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá để khắc phục một số biểu hiện “tiêu cực, bất cập” trong tổ chức đấu giá tài sản tại một số địa phương, nhất là tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Đồng thời tăng cường công tác quản lý, kiểm soát hoạt động của cơ quan tổ chức thực hiện đấu giá các tài sản thuộc sở hữu nhà nước, tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng là bất động sản để phòng, chống tiêu cực, không làm thất thoát tài sản nhà nước, thất thu ngân sách nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu, cho rằng Bộ Tài chính cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá, thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phù hợp với giá thị trường, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các ngân hàng thương mại và chủ tài sản thế chấp.

Quốc hội cho phép ngân hàng được chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là quy định đặc thù chỉ áp dụng để xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản, vì có nhiều dự án bất động sản mới chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất chứ chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Bởi lẽ, theo quy định hiện hành của luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản thì chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. “Việc bán, chuyển nhượng dự án bất động sản không làm tăng giá nhà ở như một số người quan ngại, vì giá cả do thị trường quyết định và tuân theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung – cầu, không chỉ do ý muốn chủ quan của chủ đầu tư. Hơn nữa, việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản một cách thông thoáng còn giúp cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, lưu thông hàng hóa (hàng hóa là dự án) được thông suốt và Nhà nước thu được thuế và quản lý được thị trường, khắc phục được bất cập cho hiện nay là doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, thay đổi ruột của doanh nghiệp, thực chất là chuyển nhượng dự án, còn Nhà nước thì bị thất thu thuế”, ông Châu nói.

Nhiều chuyên gia bất động sản nói rằng, bên cạnh ngân hàng, còn có nhiều chủ thể tham gia “giải cứu” các khoản nợ xấu tín dụng. Nhiều trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận với ngân hàng, hoặc ngân hàng “xin” VAMC cho được nhận lại các khoản “nợ xấu” để phối hợp với chủ đầu tư để tự xử lý các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm, góp phần giải cứu các khoản nợ xấu tín dụng và tái khởi động lại các dự án trùm mền đưa trở lại thị trường. Điển hình như Novaland đã mua lại khoảng 35 dự án, Hưng Thịnh mua hơn 10 dự án, Phúc Khang mua 2 dự án trùm mền này…